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  • 房地产乱象的治本之策放开土地市场

    2019-08-18 22:27:39 来源: 襄阳ope手机版

      为什么房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落? 国家统计局发布的全国房地产运行显示,月全国商品房销售面积4.58亿平方米,比去年同期增长9.7%,增幅比上半年回落5.7个百分点,商品房销售额2.29万亿元,同比增长16.8%,增幅比上半年回落8.6%。 这说明,新政所希望达到的房价回落并不明显。按照目前各种数据表现的趋势来看,无论是要稳住房价还是要实现房价的一定程度下降,都要以成交量大幅度下降为代价,而房价真正回落则还需要更多政策调整。 房价飙升根源 房价过高主要是由土地开发成本过高造成的。首先,政府控制着土地供给,兴建商品房必须使用国有建设用地,而国有建设用地只有通过 “土地招拍挂”的形式才能获得其使用权,使得原本以减低土地成本的“土地招拍挂”,变成了央企竞赛场。 其次,房地产开发商囤地获利也是土地价格迅速上涨的原因,终推动房价上涨。地产行业内部统计显示,目前十大地产商土地储备超过 亿平方米,可供各自开发七八年,甚至超过10年。年全国用于房地产开发的土地,目前仍有近40%囤积在开发商手中。 再次,央企进入房地产市场炒地,十之八九的地王都是央企。由于资金门槛过高,中小地产企业无法与央企竞争,央企仗着资本优势,不计成本拿地,制造“地王”导致地价大幅拉升。从目前看,央企拿地的情况短期无法改变,国资委下属的主业为房地产的央企就有保利、华侨城、中粮、中化等16家,此外还有一些二级上市公司也主营房地产。 ,政府过度依赖土地财政也增加了住房供给成本。2009年全国土地出让金已经超过1.5万亿元,不少城市土地出让金已经占地方政府财政收入50%。政府从房地产开发的各个环节 (主要是包括土地出让金在内与土地相关的各个环节)提起的税费,占了整个房屋供给价格的50%左右,这必然提高了住房的供给成本,同时也抑制了住房的供给。 中国房价飙升的另一个重要原因是投机需求。 2009年全国商品房销售面积是9. 7亿平方米,其中商品住宅销售面积大约为6.6亿平方米,加上政府投资兴建的廉租房、棚户区改造房和一部分从销售面积中扣除的回迁房,投入使用的新增住宅面积约8亿平方米。我国每年新增城市人口约1400万人,从农村转移到城市的人口至少占60%以上,而他们绝大多数并没有成为商品房的获得者,而是住进了城中村。这就意味着,在城市新增人口中,只有560万人搬进了商品房或者是政府提供的保障房,其中,至少100万人是廉租房、保障房的获得者。剩下的460万人才是自住商品房的购买者。按照每人 0平方米建筑面积计算,他们购买了1. 8亿平方米的商品房,再加上大约 00万人为了改善居住条件而购置第二套以自住为目的商品房,自住房的需求人数约为760万人,他们购买的商品房之和不会超过 亿平方米,另一半 .6亿平方米的商品住宅基本上都落到了投资和投机者的手中。

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